Steeds meer IT-bedrijven in het mkb kiezen ervoor hun huisvesting te kopen in plaats van te huren. De afweging is zakelijk.
Wie eigenaar is van zijn pand, bepaalt zelf hoe de ruimte technisch wordt ingericht en bouwt tegelijk vermogen op in plaats van maandelijks huur af te dragen. Voor ondernemers die bedrijfsruimte kopen overwegen, zijn er bovendien ontwikkelaars die kleinschalige bedrijfsunits specifiek voor dit segment realiseren. Dat maakt de stap naar eigendom ook haalbaar voor bedrijven die geen compleet kantoorpand nodig hebben.
Waarom eigendom voor IT-bedrijven extra gewicht heeft
Voor een gemiddeld kantoor is huisvesting vooral een kostenpost. Voor een IT-bedrijf is het ook infrastructuur. Denk aan een eigen serverruimte met koeling of aan zware stroomvoorzieningen. Ook fysieke toegangscontrole die aan de eisen van klanten of certificeringen voldoet, hoort bij die infrastructuur. In een huurpand is voor zulke aanpassingen toestemming van de verhuurder nodig, en bij het einde van het contract moet de ruimte vaak in oorspronkelijke staat worden opgeleverd. Investeringen in bekabeling en klimaatbeheersing verdampen dan grotendeels.
In een eigen pand ligt dat anders. Elke technische investering verhoogt de gebruikswaarde van het eigen vastgoed. Daarnaast geeft eigendom zekerheid over de lasten: een hypotheek met vaste rente is voorspelbaarder dan een huurcontract met jaarlijkse indexatie, waarbij de huur meestijgt met de inflatie. Voor bedrijven die meerjarige contracten met klanten sluiten, is die voorspelbaarheid een reëel voordeel in de kostprijsberekening.
Casco oplevering past bij een technische inrichting
Veel nieuwbouwunits worden casco opgeleverd, als afgebouwde schil zonder binnenafwerking. Voor een IT-bedrijf is dat eerder een voordeel dan een gemis. De koper bepaalt zelf waar de patchkast komt, de centrale kast waarin alle netwerkkabels samenkomen, en hoe de bekabeling door het pand loopt. Ook een aparte, gekoelde ruimte voor apparatuur is vanaf de start in te passen. Wie een standaard afgewerkt kantoor betrekt, zit juist vast aan de bestaande indeling. Aanpassen betekent dan slopen wat al is betaald. Casco starten voorkomt die dubbele kosten.
Groeiregio’s buiten de dure kernen
De vierkantemeterprijs in Amsterdam en Utrecht drukt zwaar op de businesscase van een koop. Daarom kijken veel ondernemers naar omliggende groeigemeenten met goede bereikbaarheid en digitale infrastructuur. Almere is daar een duidelijk voorbeeld van. De stad ligt dicht bij Amsterdam en heeft ruimte op bedrijventerreinen. Bovendien trekt de regio al jaren datacenters en technische dienstverleners aan. Wie het aanbod aan kantoorruimte almere vergelijkt met dat in de hoofdstad, ziet dat dezelfde investering daar aanzienlijk meer vierkante meters oplevert. Voor een IT-bedrijf waarvan de medewerkers deels thuiswerken, weegt een toplocatie in het centrum bovendien minder zwaar dan enkele jaren geleden.
Financiering en de belegger als tweede koper
Bedrijfsvastgoed wordt doorgaans deels met eigen middelen en deels met een zakelijke hypotheek gefinancierd. Sommige ontwikkelaars, waaronder Unity Units, werken samen met financieel adviseurs die de financieringsmogelijkheden in kaart brengen. Hoeveel een bank daadwerkelijk verstrekt, hangt af van de cijfers van het bedrijf en de waarde van het object, dus een gesprek met een adviseur vooraf is verstandig.
Naast eigen gebruikers kopen ook beleggers dit type units, met verhuur aan ondernemers als doel. Voor hen telt vooral de courantheid, oftewel hoe gemakkelijk een pand opnieuw te verhuren of te verkopen is. Een kleinschalige unit op een goed bereikbaar bedrijventerrein is aan een brede groep huurders te verhuren, van installatiebedrijf tot softwarebureau. Die dubbele vraag, van gebruikers én beleggers, ondersteunt de waardeontwikkeling van het segment.
De afweging tussen kopen en huren in de praktijk
Kopen loont vooral voor IT-bedrijven die langere tijd op dezelfde plek willen zitten en specifieke eisen stellen aan hun ruimte. Wie snel groeit of krimpt, houdt met huren meer flexibiliteit. Een zinvolle eerste stap is het naast elkaar leggen van de jaarlijkse huurlasten en de totale eigendomslasten over een periode van bijvoorbeeld tien jaar. Reken bij eigendom ook kosten zoals rente en onderhoud mee. Valt die vergelijking in het voordeel van kopen uit, dan is het verstandig om vroeg in het traject de financierbaarheid te laten toetsen. Zo wordt duidelijk welk aankoopbedrag realistisch is voordat er bezichtigingen worden gepland.
