De stap van huur naar koop blijft lastig. Het aanbod aan woningen is laag en consumenten zijn vaak onbekend met de mogelijkheden. Hoe uit deze impasse te geraken?
De woningmarkt gaat door het dak. Tegelijkertijd zit de woningmarkt op slot. De belangrijkste redenen zijn een tekort aan woningen en een gebrek aan inzicht bij consumenten in hun mogelijkheden, waardoor er maar een beperkte doorstroming van huur naar koop is. Hierdoor zitten potentiële kopers ‘gevangen’ in een huurhuis of starterswoning, waardoor deze vicieuze cirkel in stand gehouden wordt.
Marnix Norder, voormalig voorzitter van Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties, zei begin dit jaar in een interview over de situatie op de Nederlandse woningmarkt dat de urgentie hoog, ‘heel hoog’. Volgens hem onderschatten veel mensen de problemen. Er wordt niet gehandeld alsof er een crisis is. ‘Als er brand is, dan wil je dat de brandweer meteen gaat blussen en niet eerst nog een onderzoekje doet’, aldus Norder.
Verminderde druk
Volgens de website Rijksoverheid.nl is de druk als gevolg van Covid-19 wel iets van de ketel. De vraag naar huurwoningen is afgenomen. Er is verminderde vakantieverhuur en er zijn minder arbeidsmigranten. Hierdoor zijn tijdelijk meer huurwoningen beschikbaar. De overheid neemt wel maatregelen om het huuraanbod te vergroten. Zo verplichten steeds meer gemeenten eigenaren om zelf in hun koopwoning te wonen in plaats van die voor veel geld te verhuren. Op die manier proberen gemeenten huurwoningen betaalbaar te houden voor burgers met een kleinere beurs. Op de koopmarkt neemt het aanbod een klein beetje toe. En ook hier grijpt de overheid in, bijvoorbeeld door het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters. Tegelijkertijd gaat de overdrachtsbelasting voor beleggers in panden fors omhoog. Het verbeteren van de woonmarkt is dus een belangrijk thema voor de overheid. Maar ondanks een iets groter aanbod, blijft het woningtekort onverminderd hoog. Het belangrijkste devies van de overheid blijft daarom: bouwen, bouwen, bouwen, zodat na deze crisis betaalbare en duurzame woningen beschikbaar zijn voor alle doelgroepen.
Is ‘meer bouwen’ dan de enige oplossing? Nee, alhoewel bouwen wel een probaat middel is om de druk uit de markt te krijgen. Een ruimer en breder aanbod helpt om sneller een passende woning te vinden. Een misschien nog wel veel groter probleem dan het beperkte aanbod is de gebrekkige doorstroming in de woonmarkt.
Doorstroming
Mensen blijven om allerlei redenen in hun huurhuis of starterskoopwoning zitten. Een bijzondere groep daarin vormen de zogenaamde ‘duurhuurders’; wel in staat zijn om een hoge huur te betalen, maar niet in aanmerking komen voor een hypotheek. Zij verdienen te veel voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor een hypotheek.
Op dit moment bekijkt de overheid hoe deze groep is ‘los te weken’ uit de huurmarkt, bijvoorbeeld door niet alleen naar de inkomsten te kijken maar ook naar de uitgaven. Door mee te laten wegen dat deze mensen al jarenlang een fors bedrag aan huur netjes betalen. En door ook de mogelijkheid te scheppen met een flex-contract een hypotheek af te sluiten.
Oplossing in data
Wat is dan de oplossing? Overal neemt de rol van data toe, dus ook in deze markt. En in die data schuilt de oplossing. Want met behulp van de juiste gegevens op het juiste moment is het mogelijk om een aantal van deze knelpunten in de woonmarkt op te lossen. Zo weten huurders of starters vaak helemaal niet wat hun (financiële) mogelijkheden zijn. En ze weten ook niet wat voor alternatief woningaanbod er is. Ze gaan ervan uit dat zij niet in aanmerking komen voor een (hogere) hypotheek of andere woning – en blijven dus zitten waar ze zitten. Met behulp van de juiste data kunnen zij inzicht krijgen in hun situatie en de mogelijkheden die ze hebben. Door op het juiste moment gebruik te maken van de juiste data en dit te combineren met persoonlijk advies kunnen deze woningzoekenden veel beter begeleid worden naar een andere woning.
Maatwerk
Een goede analyse en monitoring van de beschikbare data maken het mogelijk inzicht te krijgen in de situatie van woningzoekenden en daardoor kan er, wanneer er iets verandert, adequaat worden opgetreden. Hetzij geautomatiseerd digitaal, dan wel met persoonlijk advies. Of beter nog: een combinatie van die twee. Het productaanbod wordt zo persoonlijk afgestemd op de klant. Die klant staat dus centraal en de adviseur en hypotheekverstrekker kunnen proactief optreden. Ook dat advies is met behulp van algoritmes nog beter en preciezer samen te stellen door het koppelen van de benodigde gegevens. Op die manier wordt de consument niet belast met onbruikbare informatie of adviezen, maar uitsluitend met de informatie die van toepassing is, al naar gelang zijn situatie.
Een brede inzet van betere oriëntatiemogelijkheden, persoonlijk advies gecombineerd met de juiste data, kan zo een bijdrage leveren aan het ontsluiten van de woningmarkt. En dat is hoognodig.
